Все, кто сейчас следит за рынком недвижимости Испании, могут находиться в настоящий момент в некоторой растерянности. С одной стороны официальные цифры показывают снижение цен, но не такое большое, как можно было бы ожидать в следствии проблем в экономике Испании. С другой стороны количество сделок в годовом исчислении выросло в августе 2010 года почти на 30% по результатам 8-ми месячного роста. Эти две новости противоречат друг другу. Так что же происходит на самом деле в Испании?
Недавняя статья опубликованная порталом Fotocasa – одним из самых больших порталов о недвижимости в Испании - поможет прояснить эту противоречивую ситуацию. Портал собрал данные и мнения из разных источников для того, чтобы читатель мог понять действительно ли началось восстановление на рынке недвижимости Испании или это всего лишь иллюзия. Некоторые источники зафиксировали начало восстановления в продажах в конце 2009 года и продолжение вплоть до конца первой половины 2010 года. Основными причинами увеличения продаж называют отмену налоговых льгот по ипотечному кредиту в 2011 году, повышение налога на добавленную стоимость (НДС) в 2010 году – это все ведет к повышению числа продаж недвижимости. Плюс ко всему низкий процент по банковским займам и желание банков уменьшить портфель недвижимости. На портале Fotocasa за год зафиксировано 103% увеличение числа предложений и 55% рост числа спросовых запросов.
Всего лишь иллюзия
Но в тоже время компания Borja Mateo, называющая себя экспертом в области недвижимости, смотрит на ситуацию по другому. Они считают, что рост продаж и, соответственно, восстановление рынка – всего лишь иллюзия. Компания проработала с банками Испании несколько лет и кое-что знает об их деятельности и поэтому считает, что рост продаж является всего лишь следствием слабости испанских банков и всего рынка недвижимости Испании.
Спасительные свопы
Несовершенство официальных цифр, показывающих рост продаж, заключается в том, что они включают так называемые «daciones en pago», основной долг по свопам - когда банки забирают недвижимость и гасят долг. Mateo утверждает, что банки используют свопы для того, чтобы избежать изъятия недвижимости с целью последующей продажи на публичных торгах.
Прелесть свопов для банков заключается в том, что они сами, а не рынок, определяют стоимость недвижимости в Испании в своих портфелях. По мнению Mateo «если бы банковская недвижимость была бы оценена по рыночным ценам, то банки были бы близки к банкротству, так как такая оценка приведет к снижению стоимости активов до уровня гораздо ниже, чем требуются для обеспечения выданных кредитов», и это очень веский аргумент для Банка Испании, который готов закрывать на все это глаза.
Но что хуже, так это то, что банки поддерживают несостоятельных заемщиков новыми кредитами с целью сокрытия плохих долгов. «На самом деле уровень плохих кредитов находится на отметке 11%, а не 5,5% как объявляется официально» - говорят в компании Mateo. «Обнародование настоящих цифр поставит банки в очень неудобное положение».
Мрачный прогноз
В прогнозе компании Mateo говорится, что продажи будут существенно снижаться в ближайшем будущем, в том числе благодаря окончанию периода налоговых льгот по ипотеке в 2011 году. Продавцы начнут снижать цены до уровня спроса, потому что осознают, что не продав недвижимость в 2010 году, продать 2011 будет гораздо сложнее. Цены продажи и аренды продолжать свое падение в следующем году и этот процесс не обратим.
Материал подготовлен компанией Гранд Испания – недвижимость в Испании. Ссылка на сайт www.GrandSpain.ru обязательна.
